Los amigos de Poletti se quedan con recursos de los barrios

Entre 2024 y 2026 la Municipalidad de Santa Fe firmó 14 convenios urbanísticos por un total de $629 millones que involucran 2.800 metros cuadrados que las desarrolladoras inmobiliarias podrán construir sin respetar las normas vigentes. Estos recursos deben ser colectivizados en el marco de “un proceso de desarrollo urbano orientado hacia la equidad social y territorial”. La empresa Sofia S.R.L recibió un trato preferencial de la gestión Poletti y logró que $403 millones se destinen a proyectos que benefician directamente sus emprendimientos inmobiliarios en detrimento de las necesidades del conjunto de la ciudad.

Desde 2011 existe un procedimiento para que la Municipalidad de Santa Fe recupere una porción de las las mayores ganancias (plusvalía urbana) que el sector inmobiliario obtiene por los permisos especiales que le permiten construir sus emprendimientos sin respetar las normas constructivas vigentes.

Esto quedó plasmado en un capítulo especial de la Ordenanza N° 11.748 del Régimen de Ordenamiento Urbano donde se define que la “recuperación de plusvalías es un mecanismo por el cual el total o una parte del incremento en el valor del suelo urbano, producto de la inversión social, es recuperado por el sector público para ser colectivizado en el marco de un proceso de desarrollo urbano orientado hacia la equidad social y territorial.”

El concepto principal que fundamenta esta intervención estatal, es que el mayor valor que obtienen los desarrolladores inmobiliarios no surge de acciones propias de las empresas sino de excepciones o permisos especiales que otorga la Municipalidad.

Se trata de un procedimiento aplicado en las principales ciudades del país que busca redistribuir la renta inmobiliaria en beneficio del conjunto, particularmente, en los sectores urbanos con mayores necesidades de inversión.

Sin embargo, la gestión de Juan Pablo Poletti desvirtuó la aplicación de este instrumento con el propósito de favorecer a la empresa Sofia S.R.L cuyos directivos integran el círculo de confianza personal y político del intendente de la ciudad de Santa Fe.

En efecto, entre enero de 2024 y febrero de 2026 la Municipalidad de Santa Fe firmó 14 Convenios Urbanístico por un total de $629 millones en compensaciones que involucran 2.800 metros cuadrados que las desarrolladoras inmobiliarias podrán construir sin respetar las normas vigentes.

Lo llamativo en este caso es que la empresa Sofia S.R.L, con solo 2 convenios urbanísticos, concentra más de la mitad de los metros cuadrados habilitados fuera de norma y aporta $403 millones de compensaciones sobre un total $629 millones recuperados por la municipalidad.

También resulta llamativo que en la mayoría de los casos, las compensaciones pactadas en los Convenios Urbanísticos se destinaron a trabajos y materiales para obras de desagües, iluminación y plazas fuera del centro de la ciudad.

La única excepción a este criterio son los convenios de Sofia SRL donde las compensaciones se destinan a proyectos ubicados en el mismo sector de la obra beneficiada con la excepción a las normas constructivas.

El caso más conocido es el de la Plaza Colón, donde cuestionada obra de remodelación surge de un “convenio urbanístico” entre la Municipalidad y la empresa Sofia S.R.L por el cual obtuvo un permiso especial para construir 3 pisos adicionales y nuevas cocheras a las torres de lujo que construye en la esquina de Rivadavia y La Rioja.

El otro caso donde la Municipalidad de Santa Fe favoreció a la empresa de Pablo Sánchez y María Laura Lehmann es la obra de recuperación del edificio ubicado en calle Salta 2735, frente a la Plaza del Soldado. Allí podrán construir 105 metros cuadrados por encima de lo permitido por el ROU. Y en compensación la desarrolladora deberá ejecutar una obra de veredas sobre la misma cuadra de calle Salta al 2700 entre San Jerónimo y 9 de Julio, según consta en el Convenio Urbanístico firmado el 16 de octubre de 2025.

Según explicó el socio-gerente de Sofia SRL, Pablo Sánchez, en un canal de streaming local, este tipo de acuerdos "potencia a la empresa y favorece a los inversores". Un propósito bien diferente a lo que establece capítulo especial sobre Convenios Urbanísticos de la Ordenanza N° 11.748 del Régimen de Ordenamiento Urbano.

Parece que tenemos naturalizadas las demostraciones de impunidad a cara descubierta.

Círculo de confianza

El trato preferencial que recibe la empresa Sofia S.R.L por parte de la gestión municipal de Juan Pablo Poletti significa que los $403 millones de “plusvalía urbana” recuperados mediante Convenios Urbanísticos no se destinarán al plan de obras para sectores de la ciudad con necesidades de infraestructura alejados del centro sino que beneficiaran de manera directa los emprendimientos inmobiliarios de la empresa de los amigos del intendente.

Para entenderlo mejor, con los $403 millones que Sofia S.R.L logró utilizar en beneficio propio se podrían haber remodelado 10 plazas, o construido cientos de metros de veredas en barrios con calles de tierra o la realizado la rectificación y limpieza de cunetas en decenas cuadras de la ciudad. Incluso, con esa cantidad de recursos se podría transformar la vieja planta de Praxair de barrio Chalet en la Escuela de Trabajo que proponen desde la organización La Poderosa y el concejal Tati Restagno.

Este desvió de recursos que afecta las expectativas de mejoras de los sectores más postergados de la ciudad se hizo con el aval del Concejo Municipal. Los dos Convenios Urbanísticos que benefician a Sofia S.R.L fueron aprobados en 2025 sin que ninguna voz, oficialista u opositora, alertara sobre las irregulares del acuerdo con la desarrolladora inmobiliaria.

Y no se trata de una cuestión de interpretación. Cuando en 2011 se incorporó al Régimen de Ordenamiento Urbano el capítulo referido a los Convenios Urbanísticos, los concejales Carlos Suarez, Luciano Leiva y Vanesa Oddi expresaron en el recinto legislativo que las compensaciones que se pacte con las empresas o particulares debían destinarse a obras o proyectos ubicados en los barrios menos favorecidos de la ciudad. Este concepto quedó plasmado en la redacción del Artículo 98 incorporado a la Ordenanza N° 11.748: “el proceso de recuperación de plusvalías es un mecanismo por el cual el total o una parte del incremento en el valor del suelo urbano, producto de la inversión social, es recuperado por el sector público para ser colectivizado en el marco de un proceso de desarrollo urbano orientado hacia la equidad social y territorial.”

Por ello, es necesario remarcar el peligroso precedente que establecen los Convenios Urbanísticos firmados entre la gestión Poletti y la empresa Sofia S.R.L.

Estas decisiones pueden estar motivadas en varias razones. La más determinante, al menos para quien escribe este informe, es el vínculo político y social entre Juan Pablo Poletti y los titulares de Sofia S.R.L. 

Por un lado, Juan Pablo Sánchez, socio-gerente de la empresa,  integra el influyente “círculo de confianza” del Santa Fe Rugby Club que le ha servido al Intendente para completar numerosos casilleros en su equipo de gobierno y en la actualidad se ha transformado en su principal apoyo de gestión. Por el otro, María Laura Lehmann, la otra socia de Sofia S.R.L, es parte de una familia con fuerte raigambre en el espacio político de Unidos.

Más allá de los vaivenes de las internas de palacio, que pueden dejar más cerca o más lejos del núcleo de decisiones a determinados dirigentes, la gestión de lobby de Sofia S.R.L es meritoria y los Convenios Urbanísticos acordados con la Municipalidad han sido altamente beneficiosos para los intereses de la dupla Sánchez-Lehmann.

Pero también es necesario advertir la importancia que la gestión Poletti le asigna al negocio inmobiliario en la ciudad. Con el empuje de Sebastián Mastropalo tomaron como propio e impulsan con entusiasmo la venta de tierras públicas resuelta por el gobierno nacional en Guadalupe Oeste y la Estación Belgrano. Y ahora buscan generar consenso político para modificar la normativa urbana y habilitar la mercantilización del suelo en ambas márgenes de la Laguna Setúbal y otros distritos costeros. Tiempo y cabeza para los futuros negocios del Circulo Rojo santafesino.

Frente a este panorama, vale la pena recordar  que en la reciente reforma de la Constitución Provincial se incorporó el Derecho a la Ciudad donde se establece,que el mismo estará “fundado en el uso pleno y equitativo, en su función social y ambiental, en los principios de participación ciudadana, gestión democrática, justicia espacial, equidad social e intergeneracional y respeto a la diversidad cultural”.

Propiciando para estos fines, “la integración socio-urbana” y “la recuperación del incremento del valor en bienes privados producidos por inversión o decisión estatal”. 

Estos nuevos derechos ofrecen una guía para enfrentar los usos que la gestión Poletti hace de los Convenios Urbanísticos para compensar las infracciones que los desarrolladores inmobiliarios cometen en su afán de "potenciar sus empresas y favorecer a los inversores", tal como explicó magistralmente el socio gerente de Sofia SRL, Pablo Sánchez.