En los últimos 30 días, la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) realizó once subastas públicas para desprenderse de terrenos ubicados en barrio Candioti Sur, remanentes del loteo de tierras ferroviarias que el menemismo llevó adelante en la década del noventa. La zona es una de las más cotizadas en el mercado inmobiliario santafesino, ya que, se encuentra a pocas cuadras del centro comercial de la ciudad y aledaña al viejo puerto de Santa Fe donde se levantan torres de oficinas, hoteles, el casino y un shopping.
Esta decisión del gobierno nacional puso en alerta a varios actores políticos y sociales de la ciudad que reaccionaron frente a la agresiva política de venta de tierras públicas que lleva adelante Cambiemos a través de la AABE. En una reciente visita a la ciudad, el titular del organismo, Ramón Lanús le dijo al diario El Litoral, que tiene como objetivo gestionar 70 mil inmuebles en todo el país. “Nuestra obsesión es tratar de sacarle al inmueble el mayor provecho en términos sociales, urbanísticos y económicos", sinceró el funcionario.
En el caso santafesino, las subastas de diciembre involucraron cuatro lotes de dimensiones importantes (aproximadamente 1.500 metros cuadrados cada uno) destinados a desarrollos urbanísticos en altura y siete lotes menores destinados a uso residencial. En total se subastaron 9.162 metros cuadrados con un precio base para todo el conjunto de 4,75 millones de dólares.
De acuerdo a estos datos, el precio promedio del metro cuadrado vendido por el gobierno nacional en la zona de Candioti Sur fue de 519 dólares. Y tratándose de una de las zonas más cotizadas de la capital santafesina, resulta razonable preguntarse si se trata de un valor alto o bajo para los parámetros del mercado inmobiliario local.
En este sentido, el concejal Leandro González, del bloque opositor UCR en el Frente Progresista, le dijo a El Sector que "en la venta de estos terrenos cercanos a la Terminal de Ómnibus, según nuestras estimaciones el estado nacional, e indirectamente la ciudad, perdieron como mínimo un millón doscientos mil dólares, si comparamos el valor obtenido en la subasta y el precio del metro cuadrado que el sector inmobiliario reconoce para esa zona. Si un privado lo vendía obtenía un mayor precio pero con esta actuación del Estado se perdió una cifra muy importante", remarcó el edil.
En defensa de lo actuado, la Secretaria de Desarrollo Estratégico y Resiliencia, Andrea Valsagna, sostuvo que "el precio de venta de los terrenos fue realmente alto. El gobierno nacional tiene una política de tasación que contempla no solo el valor del inmueble sino además su valor de edificabilidad, con lo cual, estamos en una situación muy distinta a la de otras épocas donde se vendían los lotes del Estado sin valorar. Incluso se tuvo el cuenta el planteo de los vecinos para que algunos de los terrenos se vendan en lotes individuales para viviendas particulares".
Sin embargo, la información que publican los medios especializados del sector inmobiliario y la construcción refuerzan las dudas sobre el trabajo de tasación realizado por el Ministerio de Economía de la Nación.
En efecto, consultando la revista CIFRAS que reúne información sobre el precio de la tierra en distintas zonas de la ciudad de Santa Fe, a partir de un relevamiento de los avisos publicados por los diarios UNO y El Litoral y los suplementos El Corredor Inmobiliario y La Guía Inmobiliaria, encontramos que el precio promedio del metro cuadrado de un inmueble ubicado en barrio Candioti Sur asciende a 1.737 dólares en diciembre de este año (Revista CIFRAS N° 273).
Como se puede observar, el precio que los operadores del sector inmobiliario local le asignan a los terrenos de la zona aledaña a la Terminal de Ómnibus es notoriamente mayor al precio fijado por el estado nacional para las subastas de esos inmuebles.
Ahora la Estación Belgrano
El 5 de diciembre pasado el Intendente de Santa Fe José Corral firmó con el presidente de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), Ramón Lanús, un acta acuerdo para avanzar en el proceso de urbanización de las 24 hectáreas lindantes a la ex estación de trenes Manuel Belgrano, que hoy son propiedad del Estado nacional y que están concesionados al operador de la línea Belgrano Cargas.
El convenio -según publicó la propia municipalidad - prevé también la consolidación del edificio patrimonial como Centro de Convenciones de la ciudad, el traslado de la playa de maniobra del Belgrano Cargas a Laguna Paiva y la apertura de calles. Asimismo se contempla la recuperación social, ambiental y urbanística del predio completo, estableciendo un nuevo tejido urbano que “preserve espacios verdes y públicos y albergue edificios de usos mixtos, residenciales, comerciales, hotelería y servicios complementarios al Centro de Convenciones, incluyendo un sector del predio para empresas vinculadas a las Tecnologías de la Información y el Conocimiento (TICs)”, según explicó en su momento Andrea Valsagna.
Conocido este anuncio, que lleva a una escala veinte veces mayor el proceso de enajenación de tierras públicas realizado en barrio Candioti Sur, desde la oposición en el Concejo Municipal de la ciudad se volvieron a levantar voces alarmadas.
"Nosotros vinculamos esta decisión de vender los terrenos de la Estación Belgrano con una decisión acordada entre la municipalidad y el gobierno nacional de intervenir sobre ciertas aéreas que son las mayor valor del suelo en la ciudad. No estamos hablando de los terrenos ferroviarios de Villa Oculta o Villa del Parque, sino que estamos hablando de los lugares centrales de la ciudad", sostuvo el concejal Leandro González ante la consulta de El Sector.
"Ahora aparece la firma de este convenio, entre la AABE y el gobierno municipal, que involucra 24 hectáreas del suelo más preciado que tiene la ciudad de Santa Fe. Todo esto condicionado al proyecto del Circunvalar Santa Fe, que es una buena iniciativa pero que hasta ahora no ha pasado de la etapa de los anuncios. Se argumenta que una parte de los fondos de la venta de los terrenos se destinará a financiar este proyecto, pero lo concreto es que no hay pliego ni proceso licitatorio en marcha", agregó González.
Frente a estas ventas, edil del Frente Progresista se pregunta, "¿qué beneficio le queda a la ciudad? En lo que fue el proceso de ventas en torno a la Terminal de Ómnibus, nosotros vemos que no le está quedando nada a la ciudad. Simplemente la operación inmobiliaria y el dinero que se va para rentas generales de la Nación".
González sostiene que "en este tipo de definiciones, sobre terrenos tan amplios y valiosos, hay que utilizar herramientas participativas como las audiencias públicas o algo similar que permita escuchar las voces de todos los sectores", y advierte que el plan de desarrollo urbano ya está acordado con los desarrolladores inmobiliarios antes de la intervención del Concejo Municipal. "No creemos que el AABE y el municipio tomen la decisión de vender 24 hectáreas sin tener un proyecto. Sería infantil pensar que se inicia semejante proceso sin un proyecto preestablecido", agregó el edil.
Pensando el futuro debate sobre las reglas de urbanización del sector, el representante del Bloque UCR en el Frente Progresista, sostiene que "lo primero es cumplir con el Reglamento de Urbanizaciones. Este reglamento adjudica de piso que el 10% de la superficie debe destinarse a espacio verde y el 5% para viviendas sociales. Después habrá que tener presente que la ordenanza de urbanizaciones y loteos establece que es el desarrollador el que debe hacerse cargo de las obras de iluminación, desagües pluviales, pavimento, forestación y mobiliario urbano".
Además, González apunta al producido por la venta de los terrenos, reclamando que esos recursos "se deben reutilizar en obras en barrios de la ciudad que tengan carencia de acceso a servicios. Hay otras herramientas que se pueden aplicar, siguiendo el ejemplo de otras ciudades, donde establece que hasta un 30% de lo que se construyan en el lugar debe destinarse a viviendas que se puedan comprar mediante crédito hipotecario como es la modalidad del PROCREAR. De esa forma aseguramos que una parte de los que se construya contribuya a cubrir la demanda de vivienda social en la ciudad", concluyó.
No tan rápido
En diálogo con El Sector, la Secretaria de Desarrollo Estratégico y Resiliencia, Andrea Valsagna, reseñó que se trata "de un proyecto muy significativo para la Ciudad de Santa Fe, porque hay que recordar que la Estación Belgrano hace 10 años estaba totalmente abandonada y había un proyecto de las gestiones anteriores (PJ) de transformarla en un centro comercial".
"Nosotros teníamos firmado un comodato que vence en 2020. Y esta situación confluye además con un viejo reclamo de la ciudad para que los trenes de carga no ingresen más, y como este es un tema que también nosotros venimos planteando en varios ámbitos, surgió el proyecto del Circunvalar que ahora el gobierno nacional está retomando. Ya está aprobada la ley para la expropiación de tierras, se está terminando el proyecto ejecutivo, y es un proyecto que está avanzando. Por eso nos parecía muy interesante definir con tiempo el destino de esas tierras", explicó la funcionaria municipal.
En relación al convenio con la AABE , Valsagna aclaró que "se va a iniciar un proceso que nos permita generar un desarrollo urbanístico de esas 24 hectáreas, sabiendo que ese proceso de urbanización va estar atado a los tiempos de traslado de la playa de maniobras hacia Laguna Paiva y a la construcción del Circunvalar".
También precisó que "en el convenio establecimos unos criterios rectores para esa urbanización como ser la priorización del espacio público y la integración de los barrios a partir de la apertura de calles. El primer paso lo podemos hacer con calle Pedro Ferré, donde tenemos un acuerdo muy avanzado que no dificulta el uso temporario que todavía le dan al lugar".
"Todo este proyecto implica crear un distrito especial nuevo en la ciudad que se llamará Distrito Estación Belgrano. El convenio plantea que esta definición se haga de manera participativa, por supuesto en el Concejo Municipal y con todos los actores involucrados. Hay una propuesta para desarrollar un polo de empresas tecnológicas, y otra propuesta para el desarrollo de viviendas, que considere además, en la inclusión de las familias que están viviendo informalmente en una parte del predio", agregó.
Anticipando la visión del ejecutivo municipal, Valsagna sostuvo que "se debe pensar en un sector complementario a un centro de convenciones, como área comercial y de hotelería, todo esto discutido en el proceso que vamos a iniciar y que luego debe ser aprobado por el Concejo Municipal".
"Esta es la ventaja que tienen que aprovechar los gobiernos locales, porque somos los que definimos el uso de la tierra, y al hacerlo definimos el valor de la tierra, y todo el valor nuevo que nosotros generemos a partir de los nuevos usos se tiene que destinar a las obras de mejoramiento de este predio", explicó.
En este punto, la funcionaria retoma los argumentos presentados por el oficialismo, cuando se vendieron los lotes en Candioti Sur.
"Lo primero que queda para la ciudad es que ya no tenemos estos espacios vacantes y mal usados con riesgo de intrusión o de avivadas. Pero nosotros en el acuerdo con el ABE establecimos que el 70% del producido por estas ventas se destina al desarrollo de infraestructura ferroviaria para la ciudad. Y nosotros queremos priorizar el traslado de la playa de maniobras, el mejoramiento de las vías actuales porque hay muchos descarrilamientos y el Circunvalar. Ahora, sabemos que no vamos a financiar las obras con estas ventas pero la idea es que estos recursos vuelvan a la ciudad de esta manera", destacó la funcionaria municipal.
Finalmente, Valsagna consideró que "estos son proyectos que trascienden las gestiones y lo mejor es que esto se pueda desarrollar con consenso, y para eso requerimos que haya buen nivel de debate y que no se transforme en una disputa electoral".
De todos modos, más allá de las intenciones políticas de oficialismo y oposición, el debate sobre el rol del estado municipal en la planificación urbana, nos lleva directamente a preguntarnos si resulta razonable que se vendan al mejor postor estas tierras urbanizadas, con ubicaciones privilegiadas y provistas de todos los servicios, gracias a otras intervenciones públicas financiadas con los impuestos de todos. ¿Porque no se puede pensar que la satisfacción de la demanda de viviendas sociales no se puede concretar en los mejores terrenos de la ciudad?
Esta decisión del gobierno nacional puso en alerta a varios actores políticos y sociales de la ciudad que reaccionaron frente a la agresiva política de venta de tierras públicas que lleva adelante Cambiemos a través de la AABE. En una reciente visita a la ciudad, el titular del organismo, Ramón Lanús le dijo al diario El Litoral, que tiene como objetivo gestionar 70 mil inmuebles en todo el país. “Nuestra obsesión es tratar de sacarle al inmueble el mayor provecho en términos sociales, urbanísticos y económicos", sinceró el funcionario.
En el caso santafesino, las subastas de diciembre involucraron cuatro lotes de dimensiones importantes (aproximadamente 1.500 metros cuadrados cada uno) destinados a desarrollos urbanísticos en altura y siete lotes menores destinados a uso residencial. En total se subastaron 9.162 metros cuadrados con un precio base para todo el conjunto de 4,75 millones de dólares.
De acuerdo a estos datos, el precio promedio del metro cuadrado vendido por el gobierno nacional en la zona de Candioti Sur fue de 519 dólares. Y tratándose de una de las zonas más cotizadas de la capital santafesina, resulta razonable preguntarse si se trata de un valor alto o bajo para los parámetros del mercado inmobiliario local.
En este sentido, el concejal Leandro González, del bloque opositor UCR en el Frente Progresista, le dijo a El Sector que "en la venta de estos terrenos cercanos a la Terminal de Ómnibus, según nuestras estimaciones el estado nacional, e indirectamente la ciudad, perdieron como mínimo un millón doscientos mil dólares, si comparamos el valor obtenido en la subasta y el precio del metro cuadrado que el sector inmobiliario reconoce para esa zona. Si un privado lo vendía obtenía un mayor precio pero con esta actuación del Estado se perdió una cifra muy importante", remarcó el edil.
En defensa de lo actuado, la Secretaria de Desarrollo Estratégico y Resiliencia, Andrea Valsagna, sostuvo que "el precio de venta de los terrenos fue realmente alto. El gobierno nacional tiene una política de tasación que contempla no solo el valor del inmueble sino además su valor de edificabilidad, con lo cual, estamos en una situación muy distinta a la de otras épocas donde se vendían los lotes del Estado sin valorar. Incluso se tuvo el cuenta el planteo de los vecinos para que algunos de los terrenos se vendan en lotes individuales para viviendas particulares".
Sin embargo, la información que publican los medios especializados del sector inmobiliario y la construcción refuerzan las dudas sobre el trabajo de tasación realizado por el Ministerio de Economía de la Nación.
En efecto, consultando la revista CIFRAS que reúne información sobre el precio de la tierra en distintas zonas de la ciudad de Santa Fe, a partir de un relevamiento de los avisos publicados por los diarios UNO y El Litoral y los suplementos El Corredor Inmobiliario y La Guía Inmobiliaria, encontramos que el precio promedio del metro cuadrado de un inmueble ubicado en barrio Candioti Sur asciende a 1.737 dólares en diciembre de este año (Revista CIFRAS N° 273).
Como se puede observar, el precio que los operadores del sector inmobiliario local le asignan a los terrenos de la zona aledaña a la Terminal de Ómnibus es notoriamente mayor al precio fijado por el estado nacional para las subastas de esos inmuebles.
Ahora la Estación Belgrano
El 5 de diciembre pasado el Intendente de Santa Fe José Corral firmó con el presidente de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), Ramón Lanús, un acta acuerdo para avanzar en el proceso de urbanización de las 24 hectáreas lindantes a la ex estación de trenes Manuel Belgrano, que hoy son propiedad del Estado nacional y que están concesionados al operador de la línea Belgrano Cargas.
El convenio -según publicó la propia municipalidad - prevé también la consolidación del edificio patrimonial como Centro de Convenciones de la ciudad, el traslado de la playa de maniobra del Belgrano Cargas a Laguna Paiva y la apertura de calles. Asimismo se contempla la recuperación social, ambiental y urbanística del predio completo, estableciendo un nuevo tejido urbano que “preserve espacios verdes y públicos y albergue edificios de usos mixtos, residenciales, comerciales, hotelería y servicios complementarios al Centro de Convenciones, incluyendo un sector del predio para empresas vinculadas a las Tecnologías de la Información y el Conocimiento (TICs)”, según explicó en su momento Andrea Valsagna.
Conocido este anuncio, que lleva a una escala veinte veces mayor el proceso de enajenación de tierras públicas realizado en barrio Candioti Sur, desde la oposición en el Concejo Municipal de la ciudad se volvieron a levantar voces alarmadas.
"Nosotros vinculamos esta decisión de vender los terrenos de la Estación Belgrano con una decisión acordada entre la municipalidad y el gobierno nacional de intervenir sobre ciertas aéreas que son las mayor valor del suelo en la ciudad. No estamos hablando de los terrenos ferroviarios de Villa Oculta o Villa del Parque, sino que estamos hablando de los lugares centrales de la ciudad", sostuvo el concejal Leandro González ante la consulta de El Sector.
"Ahora aparece la firma de este convenio, entre la AABE y el gobierno municipal, que involucra 24 hectáreas del suelo más preciado que tiene la ciudad de Santa Fe. Todo esto condicionado al proyecto del Circunvalar Santa Fe, que es una buena iniciativa pero que hasta ahora no ha pasado de la etapa de los anuncios. Se argumenta que una parte de los fondos de la venta de los terrenos se destinará a financiar este proyecto, pero lo concreto es que no hay pliego ni proceso licitatorio en marcha", agregó González.
Frente a estas ventas, edil del Frente Progresista se pregunta, "¿qué beneficio le queda a la ciudad? En lo que fue el proceso de ventas en torno a la Terminal de Ómnibus, nosotros vemos que no le está quedando nada a la ciudad. Simplemente la operación inmobiliaria y el dinero que se va para rentas generales de la Nación".
González sostiene que "en este tipo de definiciones, sobre terrenos tan amplios y valiosos, hay que utilizar herramientas participativas como las audiencias públicas o algo similar que permita escuchar las voces de todos los sectores", y advierte que el plan de desarrollo urbano ya está acordado con los desarrolladores inmobiliarios antes de la intervención del Concejo Municipal. "No creemos que el AABE y el municipio tomen la decisión de vender 24 hectáreas sin tener un proyecto. Sería infantil pensar que se inicia semejante proceso sin un proyecto preestablecido", agregó el edil.
Pensando el futuro debate sobre las reglas de urbanización del sector, el representante del Bloque UCR en el Frente Progresista, sostiene que "lo primero es cumplir con el Reglamento de Urbanizaciones. Este reglamento adjudica de piso que el 10% de la superficie debe destinarse a espacio verde y el 5% para viviendas sociales. Después habrá que tener presente que la ordenanza de urbanizaciones y loteos establece que es el desarrollador el que debe hacerse cargo de las obras de iluminación, desagües pluviales, pavimento, forestación y mobiliario urbano".
Además, González apunta al producido por la venta de los terrenos, reclamando que esos recursos "se deben reutilizar en obras en barrios de la ciudad que tengan carencia de acceso a servicios. Hay otras herramientas que se pueden aplicar, siguiendo el ejemplo de otras ciudades, donde establece que hasta un 30% de lo que se construyan en el lugar debe destinarse a viviendas que se puedan comprar mediante crédito hipotecario como es la modalidad del PROCREAR. De esa forma aseguramos que una parte de los que se construya contribuya a cubrir la demanda de vivienda social en la ciudad", concluyó.
No tan rápido
En diálogo con El Sector, la Secretaria de Desarrollo Estratégico y Resiliencia, Andrea Valsagna, reseñó que se trata "de un proyecto muy significativo para la Ciudad de Santa Fe, porque hay que recordar que la Estación Belgrano hace 10 años estaba totalmente abandonada y había un proyecto de las gestiones anteriores (PJ) de transformarla en un centro comercial".
"Nosotros teníamos firmado un comodato que vence en 2020. Y esta situación confluye además con un viejo reclamo de la ciudad para que los trenes de carga no ingresen más, y como este es un tema que también nosotros venimos planteando en varios ámbitos, surgió el proyecto del Circunvalar que ahora el gobierno nacional está retomando. Ya está aprobada la ley para la expropiación de tierras, se está terminando el proyecto ejecutivo, y es un proyecto que está avanzando. Por eso nos parecía muy interesante definir con tiempo el destino de esas tierras", explicó la funcionaria municipal.
En relación al convenio con la AABE , Valsagna aclaró que "se va a iniciar un proceso que nos permita generar un desarrollo urbanístico de esas 24 hectáreas, sabiendo que ese proceso de urbanización va estar atado a los tiempos de traslado de la playa de maniobras hacia Laguna Paiva y a la construcción del Circunvalar".
También precisó que "en el convenio establecimos unos criterios rectores para esa urbanización como ser la priorización del espacio público y la integración de los barrios a partir de la apertura de calles. El primer paso lo podemos hacer con calle Pedro Ferré, donde tenemos un acuerdo muy avanzado que no dificulta el uso temporario que todavía le dan al lugar".
"Todo este proyecto implica crear un distrito especial nuevo en la ciudad que se llamará Distrito Estación Belgrano. El convenio plantea que esta definición se haga de manera participativa, por supuesto en el Concejo Municipal y con todos los actores involucrados. Hay una propuesta para desarrollar un polo de empresas tecnológicas, y otra propuesta para el desarrollo de viviendas, que considere además, en la inclusión de las familias que están viviendo informalmente en una parte del predio", agregó.
Anticipando la visión del ejecutivo municipal, Valsagna sostuvo que "se debe pensar en un sector complementario a un centro de convenciones, como área comercial y de hotelería, todo esto discutido en el proceso que vamos a iniciar y que luego debe ser aprobado por el Concejo Municipal".
"Esta es la ventaja que tienen que aprovechar los gobiernos locales, porque somos los que definimos el uso de la tierra, y al hacerlo definimos el valor de la tierra, y todo el valor nuevo que nosotros generemos a partir de los nuevos usos se tiene que destinar a las obras de mejoramiento de este predio", explicó.
En este punto, la funcionaria retoma los argumentos presentados por el oficialismo, cuando se vendieron los lotes en Candioti Sur.
"Lo primero que queda para la ciudad es que ya no tenemos estos espacios vacantes y mal usados con riesgo de intrusión o de avivadas. Pero nosotros en el acuerdo con el ABE establecimos que el 70% del producido por estas ventas se destina al desarrollo de infraestructura ferroviaria para la ciudad. Y nosotros queremos priorizar el traslado de la playa de maniobras, el mejoramiento de las vías actuales porque hay muchos descarrilamientos y el Circunvalar. Ahora, sabemos que no vamos a financiar las obras con estas ventas pero la idea es que estos recursos vuelvan a la ciudad de esta manera", destacó la funcionaria municipal.
Finalmente, Valsagna consideró que "estos son proyectos que trascienden las gestiones y lo mejor es que esto se pueda desarrollar con consenso, y para eso requerimos que haya buen nivel de debate y que no se transforme en una disputa electoral".
De todos modos, más allá de las intenciones políticas de oficialismo y oposición, el debate sobre el rol del estado municipal en la planificación urbana, nos lleva directamente a preguntarnos si resulta razonable que se vendan al mejor postor estas tierras urbanizadas, con ubicaciones privilegiadas y provistas de todos los servicios, gracias a otras intervenciones públicas financiadas con los impuestos de todos. ¿Porque no se puede pensar que la satisfacción de la demanda de viviendas sociales no se puede concretar en los mejores terrenos de la ciudad?
Autor: Pablo Bosch
Publicado en revista El Sector - Diciembre 2018
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