Como venimos sosteniendo en sucesivos informes, las ciudades de mediano porte como Santa Fe, crecen atravesada por dramáticos contrastes. Mientras el 45 % de las familias vive en inmuebles que alquila o no le pertenecen, un selecto grupo de empresas y personas acumula propiedades en una escala que provoca asombro, y que además, aumenta significativamente año tras año.
Según datos suministrados por la municipalidad, a partir un pedido de acceso a la información pública, en el año 2013 había 26 contribuyentes de la Tasa General Inmobiliaria (personas y empresas) titulares de más de 50 inmuebles.
En aquel momento se destacaban cuatro personas físicas con 306, 312, 318 y 380 propiedades cada una, y una empresa con 663 inmuebles registrados a su nombre.
Ahora, en 2019, otro pedido de acceso a la información pública nos permite corroborar que la concentración de la propiedad inmobiliaria se ha incrementado de manera escandalosa en la ciudad de Santa Fe.
En la actualidad, existen 65.453 contribuyentes de TGI, de los cuales: 43.808 poseen un solo inmueble; 20.985 entre 2 y 10; 558 entre 11 y 50; 53 entre 50 y 100; y 49 entre 101 y 894 propiedades a su nombre.
Como se puede observar, entre 2013 y 2019 la cantidad de “megadueños” paso de 26 a 102 personas y empresas propietarios de más de 50 inmuebles.
En 2013, al tope de esta escala se encontraba una empresa titular de 663 inmuebles, mientras que en 2019 el máximo propietario también es una persona jurídica que acumula 894 inmuebles a su nombre.
Otra manera de dimensionar el nivel de concentración de la propiedad inmobiliaria en Santa Fe, surge cuando comprobamos que estos 102 “megadueños” (personas y empresas) equivalen apenas al 0,15% del total de propietarios de la ciudad (65.453 empadronados en TGI) pero acumulan en conjunto el 20% del avaluó fiscal de todos los terrenos y construcciones de la capital provincial.
Este nivel de concentración de la propiedad urbana es el resultado de un largo proceso histórico de construcción de un territorio desigual. Pero esta dinámica se vio fortalecida en los últimos años con el ingreso de capitales excedentes del negocio agropecuario al sector de la construcción. Con estos recursos, las empresas constructoras y los desarrolladores inmobiliarios impulsaron un modo de urbanización alejado de las reales necesidades habitacionales de la población. Y frente a este proceso el Estado municipal fue incapaz de plantear una intervención reguladora que favorezca un desarrollo más equilibrado e inclusivo de la ciudad.
Cada cual según su capacidad
Retomemos el planteo que formulamos en 2017 cuando publicamos el anterior informe sobre concentración inmobiliaria. Todos los propietarios de inmuebles (salvo las excepciones establecidas en la ordenanza tributaria) pagan en la ciudad de Santa Fe la "Tasa General Inmobiliaria" conocida como TGI. La alícuota general anualizada es del 7,5 por mil aplicada sobre el avaluó fiscal total de cada propiedad. Estas valuaciones están relacionadas con las características constructivas del inmueble, su ubicación, los materiales, y la cobertura de servicios, entre otros parámetros.
De esta manera, las mejores viviendas ubicadas en los barrios mejor equipados, pagan una tasa mayor que el resto de las propiedades. Además, las normas locales establecen que se debe abonar una "sobretasa" cuando se trata de un terreno baldío o una vivienda abandonada. También se establece el pago de una compensación cuando se trata de una edificación beneficiada por el otorgamiento de una excepción a las normas urbanísticas.
Sin embargo, aún no se ha establecido ningún criterio tributario de carácter progresivo para aquellos contribuyentes que acumulan propiedades en cantidades que superan las necesidades familiares de casa habitación.
Este criterio de progresividad se viene aplicando en otras jurisdicciones y no es un instrumento extraño para las políticas tributarias vigentes. A nivel provincial, a partir de las reformas impulsadas por el Frente Progresista, los propietarios de grandes extensiones de campo abonan un adicional al Impuesto Inmobiliario Rural que toma como base la suma de las superficies de todas las partidas inmobiliarias que el contribuyente tenga a su nombre.
En el caso de la provincia de Buenos Aires, desde el año 2013, se paga un Impuesto Inmobiliario Complementario que alcanza a los contribuyentes urbanos y rurales que tengan a su nombre más de un inmueble del mismo tipo.
Si en la ciudad de Santa Fe se aplicará un criterio progresivo para los grandes propietarios se podría incrementar la recaudación de la Tasa General Inmobiliaria y reforzar las partidas presupuestarias para las políticas públicas de de reparación social.
Hagamos un ejercicio
La valuación fiscal de las propiedades de los 660 contribuyentes que poseen más de 10 inmuebles suma 42.136 millones (datos suministrados por la municipalidad). Si se aplicará una alícuota adicional anual del 1 por mil en la TGI se obtendría una recaudación adicional de 42 millones de pesos, que se podrían destinar a reforzar, por ejemplo, el presupuesto del Programa de Regularización Dominial destinado a la adjudicación de lotes, la confección de planos de mensura y el otorgamiento de escrituras a las familias con viviendas asentadas en terrenos municipales.
Nada mal para una medida de estricta justicia, posible de implementar y consecuente con la necesidad de darle un sentido progresivo y de equidad a la estructura de los tributos municipales.
Autor: Pablo Bosch - Octubre de 2019.
Excelente el trabajo
ResponderEliminarGracias por el comentario.
ResponderEliminarMuy interesante. El oligopolio explica el valor de los alquileres.
ResponderEliminarBuen punto. Hay todo un campo para indagar sobre las viviendas para alquiler. Se sabe que casi el 20% de las viviendas están desocupadas. Además el Estado no tiene (ni busca) información sobre este campo. Gracias por el aporte
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