Como la mayoría de las ciudades de mediano porte, Santa Fe crece atravesada por dramáticos contrastes. Mientras el 45 % de las familias vive en inmuebles que alquila o no le pertenecen, un selecto grupo de empresas y personas acumula propiedades en una escala que provoca asombro.
Según datos suministrados por la municipalidad, a partir de un pedido de acceso a la información pública, en el año 2013 el 4% de los contribuyentes de la Tasa General Inmobiliaria concentraba el 19% de las propiedades registradas en la ciudad. Se trata de un grupo de propietarios (personas y empresas) que tienen a su nombre más de tres inmuebles cada uno.
Pero dentro este grupo de propietarios se destacan los "mega dueños" con posesiones que van de 10 a 50 inmuebles (175 casos) y de 50 a más de 600 inmuebles (26 casos). Aquí se destacan cuatro personas físicas con 306, 312, 318 y 380 propiedades respectivamente cada una, y una empresa con 663 inmuebles registrados a su nombre.
Este conjunto de propietarios está compuesto por 132 personas jurídicas y 3.964 personas físicas, que reúnen bajo su dominio 22.461 inmuebles, los que a su vez representan a valores del 2013, el 14,5% del avaluó fiscal de todo la ciudad.
Cuatro años más tarde, en 2017, la cantidad de propietarios con más de tres inmuebles a su nombre había aumentado a 5.388 contribuyentes, de los cuales 153 son personas jurídicas y 5.235 persona físicas. Este grupo representa a valores actuales, el 30,4% del avaluó fiscal de todo la ciudad.
Este nivel de concentración de la propiedad urbana no se produjo de un año para el otro sino que es el resultado de un largo proceso histórico de construcción de un territorio desigual. Aunque esta dinámica se vio fortalecida en los últimos años con el ingreso de capitales excedentes del negocio agropecuario al sector de la construcción. Con estos recursos, las empresas constructoras y los desarrolladores inmobiliarios impulsaron un modo de urbanización alejado de las reales necesidades habitacionales de la población.
Por caso, como ya señalamos en un informe anterior, entre 2013 y 2016, se otorgaron en la capital santafesina 3.145 permisos de edificación para ampliaciones y obras nuevas destinadas a todo tipo usos (vivienda, comercio, industria, almacenamiento, etc.) que totalizaban 671.000 metros cuadrados de construcción.
En este conjunto aparecen 301 edificios en torre, que representan el 45% de la superficie construida en la ciudad. Estas construcciones aportaron 2.999 departamentos nuevos con 4.320 habitaciones en conjunto. Esto significa que la mayoría de estas "soluciones habitacionales" tienen un solo dormitorio (la media del conjunto arroja 1,4) y por lo tanto, se puede inferir, que no fueron pensadas para alguna de las familias santafesinas que esperan la oportunidad de acceder a un techo propio.
Techo propio
Mientras en la cúspide de la estructura social la propiedad inmobiliaria se concentra en pocas manos, en los sectores más vulnerables el acceso a vivienda se hace cada vez más difícil. Frente a esta tendencia del mercado, las políticas públicas de hábitat son la única posibilidad que tienen miles de familias para mejorar sus condiciones de vida y acceder al techo propio.
En rasgos generales existen tres grandes líneas de acción: la construcción de viviendas populares, la urbanización de asentamientos precarios, y la regularización dominial de las viviendas construidas sobre terrenos estatales.
En el caso de la ciudad de Santa Fe, el Programa de Regularización Dominial es una de las acciones estales destinadas a lograr que las familias de los sectores populares sean propietarias de la vivienda que habitan. Pero frente a la magnitud del problema el presupuesto oficial asignado para este rubro tiene poca relevancia.
Por ejemplo, en el año 2011, la municipalidad adjudicó 540 lotes, confeccionó 200 planos de mensura y otorgó 255 escrituras. Para obtener estos resultados dispuso de $290.000. En el año 2016, el gasto alcanzó 4,8 millones de pesos para entregar 135 lotes, confeccionar 24 planos de mensura y otorgar 309 escrituras.
En total, durante el periodo 2011 -2016, el Programa de Regularización Dominial ejecutó un presupuesto de 23,5 millones de pesos para adjudicar 1.499 lotes, confeccionar 2.350 planos de mensura y otorgar 1.538 escrituras.
En tanto, para el actual ejercicio 2017, este programa tiene presupuestados casi 28 millones de pesos, lo que constituye un record presupuestario para la ciudad, a partir de un aporte extraordinario que prometió realizar el gobierno nacional. Sin embargo, según datos publicados por la Municipalidad de Santa Fe, hasta el mes de junio del corriente año la gestión de Mauricio Macri no había girado un solo centavo de los millones prometidos, con lo cual, el gasto para loteos, mensuras y escrituras rondaba el 5% de la sobrevalorada estimación original.
Simultáneamente, por fuera de los programas estales, entre 2013 y 2017 se inscribieron 34.512 nuevas propiedades en el padrón de contribuyentes de la Tasa General Inmobiliaria a nombre 18.060 propietarios, ya sean personas físicas o jurídicas.
Dueños
El sueño de la casa propia, muchas familias de sectores medios y altos lo pudieron concretar, en base a estrategias de ahorro que les permitieron construir una segunda y tercera vivienda reservada para el momento en que los hijos resolvieran independizarse y la familia se ampliara. Así se fue construyendo un universo de propietarios urbanos conformado por 122.000 personas registradas como titulares de 115.000 inmuebles en la ciudad de Santa Fe (según datos del 2017).
Pero además, por encima de esta tendencia, característica de una sociedad con posibilidades de ascenso social, aparece otra realidad menos visibles donde los "mega dueños" acumulan bienes en cantidades difíciles de comprender para quienes construyeron su casa con esfuerzo, ahorro y trabajo propio, o alquilan o habitan una vivienda precaria.
Como ya señalamos, si tomamos como línea de corte la posesión de 3 propiedades, encontramos que en el año 2013, en la ciudad de Santa Fe había 4.078 personas físicas y jurídicas propietarias de 22.841 inmuebles. Este grupo equivale al 3,85% de todos los propietarios urbanos y sus bienes representan el 14,5% del avaluó inmobiliario de la ciudad.
Pero mirando más de cerca a este sector, podemos establecer tres rangos de acumulación de propiedades: con 3 a 10 inmuebles a su nombre existen 104 empresas y 3.798 personas físicas; con 11 a 50 inmuebles tenemos 20 empresas y 132 personas físicas; y con más de 50 inmuebles aparecen 8 empresas y 16 personas físicas.
Este último segmento de propietarios puede ser considerado como los "mega dueños", con individuos que poseen más 300 propiedades y empresas con 200, 600 y más.
Cada cual según su capacidad
Todos los propietarios de inmuebles (salvo las excepciones establecidas en la ordenanza tributaria) pagan en la ciudad de Santa Fe la "Tasa General Inmobiliaria" conocida como TGI. La alícuota general es del 5,46 por mil aplicada sobre el avaluó fiscal total de cada propiedad. Estas valuaciones están relacionadas con las características constructivas del inmueble, su ubicación, los materiales, y la cobertura de servicios, entre otros parámetros.
De esta manera, las mejores viviendas ubicadas en los barrios mejor equipados, pagan una tasa mayor que el resto de las propiedades. Además, las normas locales establecen que se debe abonar una "sobretasa" cuando se trata de un terreno baldío o una vivienda abandonada. También se establece el pago de una compensación cuando se trata de una edificación beneficiada por el otorgamiento de una excepción a los normas urbanísticas.
Sin embargo, aún no se ha establecido ningún criterio tributario de carácter progresivo para aquellos contribuyentes que acumulan propiedades en cantidades que superan las necesidades familiares de casa habitación.
Esta posibilidad no es extraña a las políticas tributarias vigentes. A nivel provincial, a partir de las reformas impulsadas por el Frente Progresista, los propietarios de grandes extensiones de campo abonan un adicional al Impuesto Inmobiliario Rural que toma como base la suma de las superficie de todas la partidas inmobiliarias que el contribuyentes tenga a su nombre.
En el caso de la provincia de Buenos Aires, desde el año 2013, se paga un Impuesto Inmobiliario Complementario que alcanza a los contribuyentes urbanos y rurales que tengan a su nombre más de un inmueble del mismo tipo.
Si en la ciudad de Santa Fe se aplicará un criterio progresivo para los grandes propietarios se podría incrementar la recaudación de la Tasa General Inmobiliaria y reforzar las partidas presupuestarias para las políticas públicas de loteos y escrituras sociales.
Hagamos un ejercicio.
La valuación fiscal de las propiedades de los 5.388 contribuyentes que poseen tres inmuebles o más en la ciudad, suma 76.900 millones (datos suministrados por la municipalidad). Si se aplicará una alícuota adicional del 1 por mil en la TGI se obtendría una recaudación adicional de 76 millones de pesos anuales; lo que posibilitaría, por ejemplo, triplicar el presupuesto del Programa de Regularización Dominial destinado a la adjudicación de lotes, la confección de planos de mensura y el otorgamiento de escrituras a las familias con viviendas asentadas en terrenos municipales.
Nada mal para una medida de estricta justicia, posible de implementar y consecuente con la necesidad de darle un sentido progresivo y de equidad a la estructura de tributos municipales.
Como sostuvimos en anteriores informes, desde la perspectiva de los intereses populares es necesario avanzar con una agenda común que ponga en debate el modelo de crecimiento de la ciudad de Santa Fe, impulse una modificación tributaria para gravar de manera progresiva la acumulación de propiedades y la vivienda ociosa, desarrolle mecanismos de control ciudadano de la ejecución de la obra pública y concrete instancia de participación en la implementación de las políticas públicas.
Pablo Bosch
Santa Fe, 17 de julio de 2017.
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